“Ai fini dell’ICI e dell’IMU, anche in difetto di dichiarazione preventiva da parte dei contribuenti, l’area pertinenziale può considerarsi parte integrante del fabbricato a cui essa accede, perdendo autonoma rilevanza ai fini impositivi, nonostante l’edificabilità risultante dalle previsioni della pianificazione urbanistica (generale ed attuativa), sempre che l’ente impositore abbia avuto contezza (attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie) del vincolo di pertinenzialità – desumibile dall’accertamento in fatto della stabile e durevole destinazione del bene accessorio a servizio o ornamento del bene principale – prima dell’anno di imposta a cui si riferisce l’avviso di accertamento”: è quanto si legge nell’ordinanza n. 12226/2023 della Cassazione.
La Suprema Corte giunge a tale conclusione considerando in primo luogo quanto statuito dalla Corte Costituzionale nelle sentenze 41/2008 e 266/2008, dove quest’ultima affermava che “[…] è del tutto ragionevole che il legislatore: a) attribuisca alla nozione di “area edificabile” significati diversi a seconda del settore normativo in cui detta nozione deve operare e, pertanto, distingua tra normativa fiscale, per la quale rileva la corretta determinazione del valore imponibile del suolo, e normativa urbanistica, per la quale invece rileva l’effettiva possibilità di edificare […]; b) muova dal presupposto fattuale che un’area in relazione alla quale non è ancora ottenibile il permesso di costruire, ma che tuttavia è qualificata come “edificabile” da uno strumento urbanistico generale non approvato o attuato, ha un valore venale tendenzialmente diverso da quello di un terreno agricolo privo di tale qualificazione; c) conseguentemente distingua, ai fini della determinazione dell’imponibile dell’ICI, le aree qualificate edificabili in base a strumenti urbanistici non approvati o non attuati (e, quindi, in concreto non ancora edificabili), per le quali applica il criterio del valore venale, dalle aree agricole prive di detta qualificazione, per le quali applica il diverso criterio della valutazione basata sulle rendite catastali […]”.
La Cassazione rileva inoltre come la natura pertinenziale di un’area non sia incompatibile con il carattere edificabile di quest’ultima, poiché possono coesistere le due destinazioni e qualificazioni giuridiche. Inoltre, la natura pertinenziale esclude l’autonomo assoggettamento ad ICI/IMU solo quando l’area abbia una destinazione oggettiva e funzionale di servizio non revocabile ad libitum, ma tale da modificare lo stato dei luoghi escludendone stabilmente l’edificazione.
Da tali considerazioni, deriva in primo luogo che la circostanza secondo la quale in catasto l’immobile pertinenziale sia frazionato rispetto a quello principale costituisce un dato esclusivamente formale, e non osta a che possa essere dimostrata la pertinenzialità ai sensi dell’art. 817 c.c. mediante requisiti oggettivi.
In secondo luogo, precisa che un’area edificabile limitrofa ad un fabbricato non ne costituisce pertinenza solo in quanto considerata tale o perchè semplicemente utilizzata come giardino dal proprietario del fabbricato stesso. Infatti, tale uso non è sintomatico, in carenza degli elementi concreti richiesti dall’art. 817 c.c., né della sussistenza di un sicuro e durevole asservimento dell’area al servizio od all’ornamento dell’edificio, né del fatto che il suo valore sia stato considerato per determinare quello del fabbricato.
Confermando l’imprescindibilità della dichiarazione di circostanze agevolative come quello di possedere un terreno pertinenziale, la Cassazione rileva in ultimo come il contribuente abbia comunque diritto ad accedere a tale trattamento se inerente a situazioni note all’Ente impositore prima dell’emissione dell’atto impositivo.
Giova evidenziare che la pronuncia in commento menziona la disciplina ICI e quella IMU pre riforma 2020. Resta da capire se il medesimo principio sia applicabile anche nell’ambito della norma IMU vigente, posto che l’art. 1 co. 741 lett. b) L. 160/2019 prevede un accatastamento unitario dell’area pertinenziale con quella sulla quale è eretto il fabbricato.
