La Corte di Cassazione con la sentenza n. 14806/2024 ha ritenuto che possa essere soggetta a imposizione ICI retroattiva un’area divenuta edificabile in seguito all’approvazione del piano regolatore generale, annullato con pronuncia del giudice amministrativo e successivamente oggetto di sanatoria.
Il medesimo orientamento vale anche per l’IMU stante l’invarianza delle disposizioni normative sulla disciplina in commento.
La pronuncia si basa sulla previsione normativa dell’articolo 1, comma 741, lettera d, della legge 160/2019 dove richiama l’articolo 36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, secondo il quale è possibile considerare un’area fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.
Inoltre l’articolo 1, comma 741, lettera d), della legge 160/2019 così come in passato l’art. 2, comma 1, lettera b), del D.lgs 504/1992, al fine di identificare i suoli edificabili ai fini fiscali, fa anche riferimento “alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità”. In altri termini, in linea con la giurisprudenza (pronuncia n. 4228/2021, n. 10502/2019, Corte costituzionale sentenza n. 73/2004), in mancanza di strumenti urbanistici idonei a ricondurre l’area tra quelle edificabili, si applica il criterio suppletivo della cosiddetta edificabilità di fatto.
Ne deriva che l’annullamento dello strumento urbanistico non elimina il presupposto impositivo, sia in quanto è stato avviato il procedimento di pianificazione urbanistica, che muta la natura fiscale dei suoli, (per le norme fiscali, una volta che è stato avviato l’iter che rende edificabile il suolo ai fini urbanistici, non è più possibile apprezzarne il valore sulla base del parametro dato dal reddito dominicale, come accade per i terreni agricoli, ma sulla base di quello venale), sia per il criterio dell’edificabilità di fatto, deducibile da alcuni indici, ad esempio vicinanza con il centro abitato, sviluppo edilizio delle zone adiacenti, esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con centri urbani già organizzati, in base alla quale sono edificabili ai fini fiscali anche suoli che non sono definiti tali dagli strumenti urbanistici.
Infine è doveroso ricordare anche il principio generale di non rimborsabilità dell’imposta pagata per le aree divenute successivamente non edificabile, previsto dall’articolo 1, comma 777, lettera c), della legge 160/2019, in base alla quale il rimborso dell’imposta versata per i terreni divenuti inedificabili è per i Comuni una mera facoltà (da adottare con disposizione regolamentare stabilendone termini, limiti temporali e condizioni, avuto anche riguardo alle modalità ed alla frequenza delle varianti apportate agli strumenti urbanistici), ma non un obbligo.
