Nell’esaminare un’articolata operazione immobiliare di interesse di un ente locale, la Corte dei conti – Sezione regionale di controllo per la Lombardia, con deliberazione n. 57/2025/PAR, ha affermato un importante principio di diritto che deve caratterizzare le attività negoziali delle amministrazioni pubbliche.
In sintesi, l’operazione presentata dall’ente locale prevedrebbe di addivenire ad un accordo con un privato per l’acquisto da parte dell’ente, di una ex casa colonica e la locazione, per vent’anni, di un’area adibita a parcheggio, entrambe nella disponibilità del privato. Poiché vi è divergenza nella valutazione dell’immobile (il Comune propone una quotazione più bassa – in base a perizia giurata che ha disposto – rispetto al valore atteso dal privato), le parti intenderebbero compensare tale disallineamento attraverso la definizione di un canone di locazione per l’area adibita a parcheggio che compenserebbe il disallineamento sul valore dell’immobile.
Rispetto al caso presentato, i magistrati contabili premettono che “la questione pare non affrontata in modo corretto, in quanto non sono preliminarmente considerati i principi fondamentali di carattere teleologico e sostanziale propri delle norme che regolano gli istituti degli acquisti e delle locazioni immobiliari”.
Per quanto riguarda l’acquisto dell’immobile, la deliberazione ricorda come sia “necessario che il Comune svolga e dia atto di un’approfondita istruttoria, documentando la ragionevolezza e l’utilità dell’acquisto del bene (anche, ma solo in un secondo e distinto momento, nella combinazione con una eventuale locazione passiva dell’area di parcheggio), la finalità pubblica perseguita e formulando una analisi costi/benefici dell’operazione.
In particolare, il tema della stima riveste carattere centrale nell’ambito di un investimento immobiliare.”
Con riferimento ai contratti di locazione passiva, i magistrati contabili segnalano che “la quinta sezione del Consiglio di Stato, con sentenza n. 6824 del 12 luglio 2023, ha osservato che i contratti aventi ad oggetto la locazione di terreni, fabbricati esistenti o altri beni immobili sono ricompresi nel novero delle “esclusioni specifiche” dal Codice dei contratti pubblici (…)
Tuttavia, l’art. 13, comma 5, D.lgs n. 36/2023 impone, in ogni caso, il rispetto dei “principi” (di matrice così interna come eurocomune) che ispirano e conformano – nella prospettiva del buon andamento (in termini di economicità, efficacia, efficienza ed orientamento al risultato) e della imparzialità (in termini di parità di trattamento, non discriminazione, trasparenza, proporzionalità e pubblicità) – l’azione dei soggetti pubblici (arg. etiam ex art. 97 Cost. e art. 1, L. 7 agosto 1990, n. 241). (…)
Ne discende, pertanto, che, anche in tema di locazione passiva, l’attività negoziale non è affatto libera come quella che connota, sul piano del fatto, i rapporti tra privati, essendo, per l’appunto, assoggettata ai vincoli che impongono una congrua motivazione delle scelte, la relativa convenienza sia economica che funzionale, la congruità dei prezzi e il dovere di rendere pubblica l’iniziativa negoziale e trasparente il comportamento, al fine di garantire un accesso paritario e non discriminatorio dei potenziali interessati, anche in ragione di una concorrenzialità del mercato funzionale all’interesse pubblico.”
L’analisi condotta dalla Sezione regionale di controllo per la Lombardia sull’operazione di interesse dell’ente locale raccomanda pertanto che “solamente una volta che si è avuto riguardo ai principi giuridici sopra delineati per l’acquisto degli immobili e per la locazione dell’area e che sono state esperite -e adeguatamente motivate- tutte le valutazioni di necessità, economicità, congruità dei prezzi, pubblicità riferite ai singoli oggetti contrattuali sarà possibile prendere in considerazione eventuali possibili soluzioni negoziali più articolate e “combinate” in termini di convenienza finanziaria e di raffronto del valore attuale netto delle diverse opzioni di acquisto e locazione, sempre tenendo a riferimento il principio fondamentale del rispetto degli equilibri di bilancio.”
La deliberazione n. 57/2025PAR si conclude quindi con l’affermazione del seguente principio di diritto: “la scelta tra le possibili alternative di azione rientra nelle prerogative gestionali del Comune. L’attività negoziale dell’ente locale, tuttavia, non è libera come quella che connota, sul piano del fatto, i rapporti tra privati, essendo assoggettata ai vincoli che impongono una congrua motivazione delle scelte, la relativa convenienza sia economica che funzionale, la congruità dei prezzi e il dovere di rendere pubblica l’iniziativa negoziale e trasparente il comportamento, tanto al fine di garantire un accesso paritario e non discriminatorio dei potenziali interessati, quanto in ragione di una concorrenzialità del mercato funzionale all’interesse pubblico.”
