Con la sentenza n. 223/2022 emessa dalla CGT di Primo grado di Como è stato stabilito che l’esistenza di un comodato d’uso gratuito su immobile “merce” di una società immobiliare, concesso ad uno dei soci e al suo nucleo familiare, non esclude le agevolazioni IMU, previste ex art. 2 del dl n. 102/2013, al contrario di quanto avverrebbe in caso di sussistenza di un contratto di locazione.
Nel caso in esame la società proprietaria dell’immobile esercitava l’attività di costruzione di fabbricati destinati alla vendita e l’immobile in questione era qualificabile come “bene merce“. Secondo l’Ente tale immobile non poteva godere dell’esenzione IMU per i beni merce in quanto il comodato d’uso gratuito costituiva rapporto analogo a una locazione in quanto “messa a disposizione di terzi dell’immobile, a prescindere dal titolo giuridico e dalla sua idoneità a generare un reddito”.
I giudici di Como, hanno invece accolto il ricorso del contribuente in quanto la disposizione agevolativa, di stretta interpretazione, parla di locazione e non di comodato.
L’art. 2 dl n. 102/2013 stabilisce infatti l’esenzione IMU per tutti gli immobili di una società immobiliare destinati alla vendita, cosiddetti beni-merce, a condizione che non siano locati. Il riferimento testuale alla locazione esprime, pertanto, l’inequivoca volontà del legislatore di confermare il beneficio in tutti gli altri casi, come appunto, il comodato. Infatti, quando il legislatore ha voluto assimilare alla locazione anche il comodato, lo ha espressamente stabilito, si veda art 13 co. 2 dl 201/2011 conv. in l. 214/2011. Ne deriva inoltre che il comodato non è assimilabile alla locazione in quanto non è incompatibile con la destinazione dell’immobile alla vendita, diversamente dalla locazione che, per il periodo di efficacia del contratto, priva il locatore della detenzione dell’immobile, di cui pertanto, non può temporaneamente disporne. Oltre a ciò, la locazione, a differenza del comodato, consente alla società che ne sia proprietaria di ricavare un reddito dall’immobile che non può di conseguenza considerarsi come bene-merce immediatamente disponibile per la vendita, come qualsiasi altro bene presente in magazzino.
Il collegio ha infine precisato che il Comune per ottenere la conferma dell’accertamento avrebbe dovuto dimostrare che la società di rivendita immobiliare costituisse solo uno schermo creato per eludere la normativa al fine di beneficiare dell’esenzione IMU per i beni merce. In assenza di prove in tal senso l’atto doveva essere annullato e l’esenzione confermata.
La pronuncia in commento genera qualche perplessità: se è vero che la Società non trae diretto beneficio economico immediatamente quantificabile dalla concessione di comodato gratuito del bene (come avverrebbe nel caso di locazione con il canone) è infatti indubitabile che un vantaggio sia ottenuto dal fatto di usufruire di un immobile a scopo abitativo senza corrispondere IMU sullo stesso. L’interpretazione è stata decisamente letterale e i giudici hanno quindi ritenuto che non si perda la caratteristica di “merce” anche nel caso in cui l’alloggio sia abitato, valutando solo l’assenza della locazione.
