Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 30732/2021, ai fini dell’imposizione IMU conta anche l’edificabilità di fatto di un’area fabbricabile e non solo quella di diritto. Pertanto un’area sarà assoggettabile al tributo anche nel caso in cui ad essa, pur non essendo inserita nel piano urbanistico, possa essere riconosciuto un carattere di edificabilità desunto da fattori diversi come la sua collocazione nelle vicinanze di un centro abitato, lo sviluppo edificatorio delle aree adiacenti o la presenza di servizi pubblici essenziali.
Si legge infatti nella pronuncia: “[…] questa Corte ha infatti condivisibilmente affermato che (cfr. Cass. nn. 23023/2016, 20137/2012) l’edificabilità fiscale si articola in due specie: l’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e l’area edificabile di fatto, vale a dire quella del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria che si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fattori indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi altro elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica […]”.
A tale conclusione, la Cassazione giunge ricordando che, ai fini fiscali, l’edificabilità di un’area dipende dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. É infatti consolidato l’orientamento secondo il quale l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è di per sé sufficiente a far aumentare il valore venale dell’immobile.
