Un’area già edificabile e poi assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, non è da considerare edificabile ai fini ICI/IMU ove inserita in un programma attributivo di un diritto edificatorio compensativo, dal momento che quest’ultimo non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca e è trasferibile separatamente da esso: è la conclusione cui giunge la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 1545 del 19/01/2022.
I Supremi Giudici giungono a tale conclusione rifacendosi alla sentenza delle Sezioni Unite n. 23902/2020 della quale forniscono un’esauriente sintesi. In particolare, nell’ordinanza in commento viene in primo luogo specificato che il comune denominatore dei diritti edificatori è dato dalla loro riconosciuta “scorporabilità” dal terreno che li ha originati e dalla conseguente loro autonoma cedibilità negoziale.
Inoltre, nel caso del diritto edificatorio di origine compensativa, è evidente la progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie, nella quale si susseguono una prima fase “di decollo” (costituita dall’assegnazione del titolo volumetrico indennitario al proprietario che ha subito il vincolo), una seconda fase “di atterraggio” (data dalla individuazione ed assegnazione del terreno sul quale il diritto edificatorio può essere concretamente esercitato) ed una fase intermedia “di volo” (rappresentata dall’arco temporale durante il quale l’area di atterraggio ancora non è stata individuata, e pur tuttavia il diritto edificatorio è suscettibile di circolare da sé).
Tutto ciò premesso, le discipline ICI ed IMU fondano il presupposto impositivo sulla titolarità di un diritto reale su di un bene: tale presupposto fa certamente difetto nel caso del diritto edificatorio compensativo. Infatti, “il difetto di inerenza si evidenzia in particolare nella fase del “volo”; allorquando il diritto di costruire non può più essere esercitato sul fondo di origine, e non può ancora essere esercitato sul fondo di destinazione perché non ancora assegnato né individuato”.
Sulla questione, abbiamo pubblicato un approfondimento (n. 29/2021 L’applicazione dell’IMU al diritto edificatorio: un caso di studio) nel quale abbiamo descritto, in modo sistematico, tutto quanto necessario a trattare questa particolarità delle aree fabbricabili.
