Con la Sentenza del 22/02/2022 n. 418 la Commissione Tributaria Regionale Puglia Sezione/Collegio 26 ha chiarito che ai fini ICI “il valore dell’area edificabile è dato dal valore complessivo dei fabbricati che ivi possono essere costruiti, con particolare riferimento alla somma complessiva realizzabile dalla loro vendita, meno il costo complessivo di costruzione. È evidente che quest’ultimo comprende tutti i costi, ivi compresi gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria”.
Tale orientamento risulta in linea con la giurisprudenza di legittimità, che con sentenza n. 25506/2006 della Corte di Cassazione a S.U., in materia di ICI, ha stabilito che la stessa “deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo conto anche di quanto possono incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione”.
La controversia nasce a seguito dell’impugnazione di un avviso di accertamento e di contestuale irrogazione di sanzioni, emesso dal concessionario pro tempore di riscossione tributi del Comune con cui si chiedeva il pagamento dell’imposta ICI, per l’anno 2008, sulla base di un valore dichiarato nell’atto di assegnazione del diritto di superficie. Il contribuente eccepiva innanzi la CTP che il valore dell’area era invece nettamente inferiore.
La CTP di Foggia, sezione 1, con sentenza n. 68/1/17, accoglieva il ricorso del contribuente, ritenendo che, dal valore complessivo dichiarato, dovessero essere espunti i costi di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Avverso tale sentenza il Comune proponeva appello innanzi la CTR che ha ribaltato la decisione di primo grado, sulla base dei presupposti esposti.
Il principio espresso dalla CTR vale anche ai fini IMU in quanto l’art. 1 comma 746, della Legge n. 160/2019, stabilisce che “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
