Il diritto edificatorio compensativo attribuito al contribuente a seguito di imposizione di un vincolo di inedificabilità non rileva ai fini dell’imposizione IMU sull’area posseduta. Lo ha deciso la Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza n. 23902/2020, partendo dal presupposto che caratteristica del diritto edificatorio è la possibilità di scorporarlo dal terreno sul quale è sorto in origine.
Il diritto compensatorio compensativo è infatti la capacità volumetrica riconosciuta al proprietario di un’area fabbricabile sulla quale viene meno la possibilità edificatoria a seguito di imposizione di un vincolo come ad esempio l’asservimento alla pubblica utilità. Il titolare di tale diritto compensatorio ha dunque la possibilità di trasferire la volumetria riconosciutagli su altra area da lui posseduta, di cederla a soggetti terzi ovvero di dematerializzarla.
Stando così le cose quindi, in ambito di IMU, la Suprema Corte conclude che nel diritto edificatorio compensativo non può essere ravvisato alcun carattere di “realità”. Per contro, l’imposizione tributaria IMU è basata proprio sulla natura reale sia del bene oggetto di imposizione sia in merito alla soggettività passiva.
Si legge infatti: “[…] Non può negarsi che la fattispecie presenti una necessaria duplice connessione fondiaria nel richiedere che il diritto edificatorio scaturisca da un terreno (di decollo) per poi essere esercitato su un altro terreno (di atterraggio); ma si tratta di una connessione funzionale estrinseca e non ricostruibile in termini di realità, dal momento che il diritto, o credito, edificatorio che dir si voglia – proprio per lo scopo compensativo e l’autonomia che gli sono coessenziali – non è inerente nè immediatamente pertinente al fondo di partenza, di cui neppure costituisce una qualità intrinseca atta ad essere economicamente valorizzata solo nel trasferimento congiunto con esso. […]”.
In conclusione, quindi un’area prima edificabile e poi sottoposta ad un vincolo di inedificabilità non potrà essere oggetto di imposizione IMU come area (lo sarà in qualità di mero terreno) e ciò anche nel caso in cui al proprietario sia stato riconosciuto un diritto edificatorio alternativo a quello sorto sull’area stessa.
